不動産の価値を調べる方法｜マンションを高額で売るには価値を知ろう

不動産を売却する際には、その不動産の資産価値を知っておく必要があります。資産価値を正しく把握しておくことで、相場よりも高額で売却することができたり、安く買いたたかれることを防ぐことができますからね。
では、現在お持ちの不動産の価値を知るにはどのような方法があるのでしょうか。マンションであれば同じマンション内で売りに出ている部屋の値段、一戸建てであれば同じ地区内で似たような条件の物件の売り値段を確認することで、ある程度の相場は確認できるでしょう。
しかし最近の住宅事情は、昔と比べて色々変わってきている部分が多いと言えます。そこで今回は、マンションを例にとって「周辺の物件の売却価格から想像・推測する」という方法以外で不動産の価値を調べる方法をお伝えしていきます。

こんにちは、この記事は、ライターのキャッチが書き上げます。

家賃相場から推測する

周辺に同条件の売却物件がない場合には、家賃相場から推測するという方法が有効です。ただし、「家賃が○万円だから、売却するならこれぐらいの値段になる」という具体的な変換方法はありません。
家賃相場から物件の値段を算出する方法として考え得るのは、「この家賃のマンションに実際に○年間住んだらいくら支払うことになるのか」という考えのもと計算する方法です。つまり「家賃×12×年数＝物件の売却相場」として考えるということです。この際に重要になるのは、実際に住む年数でしょう。

国土交通省発表の住宅市場動向調査から居住年数を判断

国土交通省では毎年「住宅市場動向調査」という調査の結果を発表しています。住宅に関する様々なデータがまとめられていますが、その中に「平均居住年数」に関するデータもあります。
賃貸で借りたマンションに平均居住年数と同年数だけ居住すると仮定すれば、先ほどの式の年数にこの平均居住年数を当てはめれば、その段階でのマンションの資産価値の目安が算出できることになります。
試しに簡単な例で計算をしてみましょう。自分のマンションの家賃相場が15万円だと仮定すると、このマンションの資産価値はいくらになるでしょうか。平成27年度の最新の住宅市場動向調査では平均居住年数は全国で34.2年となっています。これを先ほどの計算式に当てはめると「15×12×34.2＝6156」となるので、このマンションの資産価値は6156万円だということになります。
資産価値に関わる要因には立地条件や築年数などがありますが、賃貸の家賃はそれらを織り込んで反映させた値段であると考えるべきでしょう。もちろん、マンションの購入を選ぶ層と賃貸を選ぶ層では、母集団に多少の違いはあると思うので6156万円という数字を鵜呑みにすることはできませんが、1つの指標としてとらえておいてもいい数字ではないでしょうか。

リノベーション費用から判断する

近年の住宅事情で特徴的なのは「リフォーム・リノベーション」です。古くなった物件に手を加えて、新築に近いような美しさを取り戻せることも珍しくありません。
中古物件を買い取って、その物件をフルリノベーションしてから、一般向けに再販を行う不動産業者も最近では増えてきています。
その際不動産業者は当然、「リノベーション済み」であるということを理由に、買い取った金額よりも高値で再販することになります。もちろん、リノべーション費用以外に手数料や業者の利益分が乗っかった値段になりますが、それでも買い手がつくのが一般的です。
つまり、一般の方がマンションの資産価値を検討する際にも、自身の家がリノベーション済みかどうかということは、資産価値に大きな影響を及ぼすと考えられます。

リフォームの平均費用は217万円、リフォーム場所は水回りが中心

リフォームに関する調査結果も、住宅市場動向調査にまとめられています。その結果、最新のデータではリフォームに要した平均費用は217万円で、リフォーム場所として多く挙げられていたのはキッチン(33.6%)、トイレ(31.8%)、浴室(29.8%)等でした。
つまり水回りのリフォームは需要が多いため、水回りをリフォーム・リノベーション済みの物件に関しては、そのリフォーム費用を資産価値として考える、という考え方は妥当なように思います。
水回り以外のリノベーション、例えば「収納を増やした」「車庫を広くした」というようなリノベーションは水回りのリノベーションと比べるとそこまで需要が高いわけではないため、資産価値としての考え方が少し難しいところではあります。リノベーションに要した費用の7掛けや8掛け程度で見積もっておくのがいいのではないでしょうか。

まとめ

今回は賃貸相場とリフォーム・リノベーション費用から、マンションの資産価値を判断するという方法をご紹介しました。しかし、これらはあくまで判断方法の1つです。周辺のマンションの売値から判断するという方法ももちろん有効なので、それらの方法と併せて総合的に判断することが重要だと言えます。