駐車場なら仕入れはいらないし、スタッフを雇う必要もない。ほっといても収入になるのだからと、簡単に駐車場経営を考えていませんか？
駐車場だったら、どこでも稼げるというのは間違いです。利用客が少なく、廃業していく駐車場もあるのが現実です。初期費用の投資は必要ですから、開業初年度の赤字経営は仕方のないことですが、いつまでも赤字が続くとしたら、収入の見込みをあやまったと言えるでしょう。
では、確実に収入が見込めるという方法はあるのでしょうか。
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開業前に収入見込みを調べる
まずはどのくらいの収入を見込むことができるのかを開業前に下調べすることは、駐車場経営にはとても大切です。どのような点に着目して下調べを行うべきなのでしょう。
立地条件
駐車場経営をするのなら、開業する前に立地条件の調査が必要です。
- 近隣にどれぐらいの数の駐車場があるのか
- そこの最低料金はいくらなのか
- 稼働率はどれぐらいか
ぐらいは調べておきましょう。
近隣に他の駐車場がどこにあるかは、インターネットのサイトで調べればすぐにわかります。
- よく利用されているのはどこか
- 満車になるのはどの時間帯なのか
など、できれば事前に現地に出向いて調べてみるのもいいと思います。車の進行方向によって（一方通行などある市街地）入りやすい造りを検討するといいでしょう。
コインパーキングは、24時間営業がほとんどです。場所によっては日中より深夜の時間帯のほうが、稼働率のいいようなコインパーキングもあります。日中に空車があっても、夜には満車状態が続いているようなら、収入の見込みはあると思えます。
土地の購入は必要か？
土地をわざわざ購入して、新たに駐車場経営をするのは難しいものです。よほどの好立地で、台数も多い駐車場を経営できるならいいのですが、そういった物件の場合、土地の値段が高いだけでなく、固定資産税と都市計画税もかなり高額になります。
しかも駐車場として利用するだけの土地には、税の恩恵はありません。住宅にかかる税金の6倍の金額が、固定資産税として徴収されます。事業が赤字でも、固定資産税は徴収されますから、収入の見込額で支払えるのか考えておきましょう。
経営者がすべてやったほうが得なのか？
駐車場として好立地な場所を遺産で受け継いだ。または最適な土地を借りられた。そのような理由で新たに駐車場経営を始める場合、管理をどうするかが重要な問題になってきます。
月極駐車場なら
月極の駐車場なら、個人経営でも問題はありません。けれど駐車場が遠隔地にある場合、新たな契約のたびに現地に行かなければならず、時間を取られることが多くなるでしょう。掃除なども頻繁に行えなくなりますし、違法駐車などのトラブルがあったとき、すぐに対処するのが難しくなります。そんなときには、地元のよい不動産業者に管理委託をするという方法があります。
日常の管理だけでなく、空きができたときの募集や駐車料金の未払いトラブルなどにも対応してくれますから、自分ですべてできない多忙な人には向いています。管理委託料は5%から10%が相場です。毎月あるていどの金額を稼ぎ出せる駐車場なら、5%の管理費はそれほど高額な経費ではないでしょう。
コインパーキングなら
コインパーキングの場合、大手の業者によっては一括借り上げ方式というのがあります。経営者はなにもする必要がありません。ただ毎月の賃貸料を受け取るだけです。これだと収入の見込みは安定します。土地を遊ばせていて、自ら面倒なことをしたくない人には向いている方法です。
ただし稼働率が悪いと、賃貸料を引き下げられる可能性はあります。実際は儲かっていたとしても、最初に決められた賃貸料以上の収入にはなりません。そうなると楽を取るか、自分で経営して利益を得るか悩むところです。
売上げの回収やレシートのペーパー補充など、自ら行えるならコインパーキング経営を自分で行うことは可能です。精算機などの故障に対しては、業者が対応してくれますから問題はありません。毎日通うという手間がかかっても、収入の見込みは高くなるでしょう。
収入が見込めるようにするには
月極にしてもコインパーキングにしても、一番大切なのは管理が行き届いていることです。駐車スペースにゴミが散らかっていたり、古タイヤが転がっていたりすると、利用者に敬遠されることになります。
経済的に少し余裕があるなら、料金設定を近隣の他の駐車場より安く設定するのが収入アップのコツです。コインパーキングなら、夜は4時間過ぎたら均一料金などどこもサービスをしていると思いますが、もっと得するような料金設定にしてみてはいかがでしょう。稼働率が上がれば、サービスした分の損失はすぐに取り戻せます。
月極駐車場の借り手が5割になったら、思い切って半分のスペースをコインパーキングに替えてみるのもいいでしょう。住宅街などでも、来客のための駐車場は不足しています。路上駐車の取り締まりがきびしい地域では、コインパーキングは重宝されます。
まとめ
駐車場の経営を始める前に、常に満車になっている状態での収入見込みをしていると、思わぬ失敗をすることになります。
その地域に合った金額設定をしますから、都心の何千万も儲かっているような駐車場と同じように儲かるとは考えないでください。
駐車場経営は大きく儲けるのは難しいのですが、立地がよければ確実に収入が見込めます。しかも駐車場なら、これから先建物を建てることも簡単ですから、土地を有効利用するのには最適な方法だと言えるでしょう。
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