事故物件とは？

事故物件という言葉そのものは知られるようになりましたが、ではどういったものが事故物件なのかまでは、あまり知られていないようです。

殺人事件があった家のことと思われたでしょうか？

それだけが事故物件ではありません。自宅での孤独死も事故物件扱いされることがあるのです。

病死も殺人も同じように事故物件と呼ばれるのは、おかしいと思いますが。。

実はこの事故物件の定義そのものが、あまりはっきりしていません。病死は区別するべきだとの意見も多くあります。

もしあなたが一人暮らしの高齢者で、自宅を処分したお金をお子さんに遺したいと思われているなら、孤独死を避ける努力が必要です。

孤独死になってしまうと、もしかしたらあなたの家の不動産価値は、大きく減ってしまうかもしれないのです。

事故物件とはどのようなものか？

購入する、または売るにはなにか特別なことが必要なのか？

など、紹介致します。

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心理的瑕疵（しんりてきかし）とは？

瑕疵とは、欠点、欠陥がある物という意味です。誰だって殺人のあった家はいやですが、そういった嫌悪感を抱かせる物件のことを、心理的瑕疵物件といいます。

心理的瑕疵のある物件は、不動産屋がそれを知らせる義務、告知義務があります。

賃貸のアパート、マンション、一軒家。売りに出された中古住宅、中古マンション、新築物件、新築マンションなどが対象となります。これらを借りる、または購入する場合、物件説明書に心理的瑕疵の文字がないか確認してください。

○心理的瑕疵の具体例

• その建物で自殺、殺人、事件や事故による死亡などがあった。
• その建物の周辺で、事件や火災があった。
• 過去に特別な場所（刑場、風俗街など）だった。

物理的瑕疵とは？

欠陥住宅などで問題になりますが、物理的に欠陥があるものが物理的瑕疵物件で、これもまた売買や賃貸には告知義務が必要です。

○物理的瑕疵の具体例

• 土地の 地盤が歪んでいる、地盤沈下している、地中に埋設物がある、土壌汚染されている、土地の境界が曖昧などの、土地の問題があるもの。
• 雨漏りや壁のひび割れ、耐震強度が基準以下、床下浸水、浸水被害にあった、建物の歪み、シロアリ被害、アスベストありなどの建物に問題があるもの。

法律的瑕疵とは？

法令により、自由な利用ができない物件を法的瑕疵物件といいます。

○法律的瑕疵の具体例

• 建築制限がある、計画道路指定を受けた土地。
• 市街化調整区域内の土地などがある、都市計画法による制限のある土地。
• 建築基準法違反、消防法違反などの法令違反のある土地。

環境的瑕疵とは？

その建物の周辺に、騒音、悪臭、振動などの原因となるものがある場合、環境的瑕疵物件となります。

○環境的瑕疵物件の具体例

1. パチンコ屋など、常に大きな音が外に漏れ出る店舗が近くにある。
2. ゴミ処理上、養鶏場、などの悪臭を放つ施設が近くにある。
3. 日照が1日のうち数時間しかない。
4. その建物の周辺に、指定暴力団の事務所がある。

事故物件の告知義務とは？

宅地建物取引業法により、瑕疵物件については重要事項説明での告知義務があります。不動産業者は、借主または買い主に、それが瑕疵物件であると説明することが義務付けられているのです。

○民法第570条では

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売主が負うべき責任を「瑕疵担保責任」という。
この瑕疵担保責任の規定により、買主は瑕疵の存在を知ったときから1年以内に限り、売主に対して損害賠償を請求し、または契約を解除することができる。

これですと不動産業者は、買主が購入後5年が過ぎていても、知ったのは今だから損害賠償や解約に応じろと言われたら従うしかなくなります。

それではあまりにも不利だと決められたのがこちらです。

○宅地建物取引上規定

宅地建物取引業者が、自ら売主として土地・建物を売却するとき、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「土地・建物の引渡しの日から2年間」とすることができる。

では告知しないとどうなるのか？

告知義務違反として、不動産業者は訴えられることになります。裁判になれば、物件に払った金額、精神的慰謝料などが請求されることになるのです。

ただここで問題なのは、不動産業者が本当に瑕疵物件だと知らなかった場合です。売り主が故意に事件や自殺があったことを伏せて売却した場合、重要事項説明書に記載することはありません。

そうなると売主、不動産業者、買い手の3者での裁判になります。瑕疵物件の定義がまだ曖昧なところがあるので、裁判の結果が必ず買い手（被害者）に有利になるかどうかは難しいところです。

事故物件は買い取ってくれるのか？

事故物件は買い取ってもらえます。ただしどこでも買い取ってくれるわけではありません。事故物件を専門に扱う業者や、販売力のある業者でしたら引き受けてくれるでしょう。まずはご自身で、業者を見つけ出すことです。

事故物件の相場は20％以上安くなる

事故物件といっても、建物の状態によって評価額は大きく違ってきます。過疎化した地域の老朽化した一軒家と、都心に近い好立地のマンションなどでは、評価は大きく違ってきます。

不動産物件として好条件のもの（駅が近い、築年数が新しい、間取りが3LDK以上あるなど）は、一般的な中古住宅相場の20%から30%割引という価格で売れることもあるでしょう。

物理的瑕疵、環境的瑕疵の場合は、かなり不利になると覚悟したほうがいいようです。場合によっては、50%以下の評価しか受けられないかもしれません。

心理的瑕疵である場合、室内のリフォームが大きく影響してきます。不動産業者に査定してもらう前に、ご自身でハウスクリーニング業者を頼み、徹底的にきれいにしておきましょう。畳や床も残滓があるようなら、思い切って交換してしまいます。

きれいにしておけば査定のときに有利になります。不動産業者としても、汚れた物件では買い取るとしてもかなり査定を低くせざるを得ないでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険とは？

平成22年に導入された、比較的新しい保険です。物理的瑕疵物件に主に適用される保険で、法人（不動産業者など）、個人、どちらでも入れます。

物件を購入後、物理的瑕疵（雨漏りや家の傾きなど）が起こった場合、建設業者が直すのが普通ですが、業者が倒産するなどして修理を受けられない場合、この保険に入っていれば修理代が保証される仕組みになっています。

売主、買い手、どちらが入るかという明確な基準はありません。物件を購入するさいは、この既存住宅売買瑕疵保険に売主と買い手どちらが加入するか、はっきりと取り決めをしたほうがいいようです。

安い保険ではありませんが、買い手が入るほうが安全です。売手の業者が倒産してしまえば、保険に入っていても適用されるかどうかわかりません。

事故物件を売る為の流れ～

事故物件の場合、想定外の売買になることが多いようです。そうなると通常の売買のように、いい買い手がつくまでじっくり待つというのは難しくなります。売り手の心理としても、できるだけ早く処分してしまいたいでしょう。

よりよく売るための流れを記しますが、個々の物件によって条件が異なります。ここはあくまでも一例と思ってください。

①事故物件の所有者をはっきりさせておく

所有者が亡くなって相続する場合、何人かの相続となると売買の手続きが煩雑になります。処分した金額の分配法などを取り決めて、売買の代表となる人を決めておきます。この場合、弁護士などに一任してもだいじょうぶです。

②物件をクリーニング

孤独死でしばらく放置されていた場合など、家はそのまま売却できる状態ではありません。売った金額からハウスクリーニング代がだせるかどうかわからなくても、業者に頼んできれいにしておくべきです。

③不動産業者に売買を依頼

不動産業者によっては、事故物件は扱わないという業者もいます。受け入れてくれる業者を探します。

買い手が見つかるまで、気長に待つことができない場合は、業者に買い取りをお願いしてみましょう。

その場合、20%減の評価額が、一気に50%減に落ちるかもしれません。けれどあまりいい思い出のない事故物件の固定資産税を、何年も支払うことを考えてみてください。

時間が経てば経つほど、不動産の価値は下がります。売れるようなら、多少評価額が低くても、手放してしまうことをおすすめします。

まとめ

好条件の物件が事故物件だった場合、あなたは買いますか？

どうして事故物件になったのか、売り手は詳しい情報を手に入れることはなかなかできません。事故物件に関するインターネットのサイトや、近隣住民の口から調べるしかないでしょう。

誰かがこの家で死んだのは確かです。けれどよく考えてみてください。地球が誕生して以来、死んだ人の数のほうが、生きている人間よりはるかに多いのです。死は誰にでも訪れる特別ではないことの1つですから、怖れずに受け止めるという考え方もあるのではないでしょうか。

どうしても気持ちが悪いなら、お祓いを頼みましょう。僧侶、神主、牧師、どなたでもいいです。あなたの宗教観に合った聖職者に、お祓いをしてもらってください。

お札などいただくとさらにいいでしょう。そこまでしなくても、清浄な塩、酒などをその家の鬼門に向けて配置するだけでも気分は違います。

住む覚悟を決めたら、事故物件といえどもとんでもなくいい物件に出会えるかもしれません。

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