駐車場経営にありがちなトラブルの事例とその改善策

自己資金も少なくてすみ、立地条件がよければ安定した収入の見込める駐車場経営は、誰でも気軽に始められるように思えます。

けれどどんな事業にも、必ずトラブルはあります。駐車場経営とて例外ではありません。トラブルが起こった場合、どのように対処すべきなのでしょうか。
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月極駐車場の場合

よい借り主が見つかれば、毎月の収入計画もたてやすく、駐車場経営は順調に進んでいくでしょう。けれど月極駐車場ならではのトラブルもあります。

駐車料金の未納

駐車料金の回収はどのように行っていますか？
小規模の駐車場だと、自分の口座に振り込んでもらうような方式をとっていることも多いと思います。または近隣の不動産業者に管理を委託している場合もあるでしょう。

月極料金の滞納が続いた場合、まずは管理を委託している業者から催促してもらいます。電話、自宅訪問などですが、それでも連絡がつかない場合は、管理業者に任せきりにすることなく、まずは未払い分に対しての請求を、内容証明郵便で送りましょう。

この場合、借り主の車が駐車場にあっても、勝手に動かしてはいけません。中には最初から不法投棄するつもりで車を置いていくような人もいるようですが、それでも正式に訴えるまではがまんしましょう。勝手に車を動かしたりすると、あなたのほうが逆に訴えられてしまう危険性があります。

内容証明に対する返事がない場合、裁判所に対して、

• 駐車場契約違反や土地所有権の侵害を理由とする損害賠償請求（民法709条）
• 土地所有権に基づく車の撤去請求

などの訴えをしていきます。

時間も手間もかかりますが、何年も駐車場の1つの区画を使えないままにしておくのは無駄です。どうせ訴えたりはしないと、甘く考えている悪質な借り主もいます。ここは毅然と対応しましょう。

駐車スペースに私物を放置

経営する駐車場が遠隔地にあって、管理が十分に行えないと、さまざまなトラブルが起こることがあります。しばらく行かなかったら、駐車場の一画が段ボール置き場になっていた。そんなこともあるのです。

駐車場は車を止めるスペースを貸しているのであって、車以外の私物が置かれた場合、ただちに撤去してもらいます。このようなトラブルにならないよう、契約書にしっかりと駐車以外の目的で使用禁止と買いておくことをおすすめします。

車同士のトラブル

駐車場内で車を傷つけられた場合、借り主があなたを訴えてくる場合もあります。そうならないためには、契約書に特別な事由（駐車場のブロック塀が倒れて車を傷つけたなど）がない限り、車の傷に対する責任は負わないと明記しておきましょう。

車に傷をつける犯罪などもありますから、予算が許すなら防犯カメラを設置するのをおすすめします。防犯カメラがあると安心できるので、借り主の心証もよくなりますから、無駄な投資にはならないと思います。

コインパーキングの場合

コインパーキングの場合、大手の業者にすべて委託している場合ですと、トラブルの対処にも馴れていてすぐに解決してくれます。ただ中小の業者ですと、対応はさまざまです。

料金を払わず、設備を壊して逃走

出口にバーがあるだけの造りですと、強引にバーを壊して出ていってしまう車輌があります。そんな場合、記録があれば警察に器物破損で訴えることが可能ですが、相手を特定できないと泣き寝入りすることになってしまいます。これも防犯カメラで対策するのが、一番いいでしょう。

長期間の放置車両

コインパーキングで一ヶ月以上の駐車は、あまりないことです。もし放置車両と思われるものがあったら、まずは警察に盗難車の問い合わせをしてみましょう。もし盗難車輌だった場合は、警察がレッカー移動で運び出してくれます。

犯人が捕まれば長期間の駐車料金を請求することができますが、捕まらなければ残念ですが料金の回収は諦めないといけません。

盗難車でない場合は、月極の駐車場同様、車の所有者に内容証明郵便をまず送ります。時間はかかりますが、裁判になってもきちんと未納分は回収しましょう。

サブリース契約の失敗

コインパーキングの業者の中には、サブリース契約を持ちかけてくるところもあります。借り手がいなくても、最低限これだけは支払いますと、補償金額を決めて契約するのがサブリースです。

空きが多くても、毎月一定の金額がはいるからと安心していてはいけません。業者によっては契約から数年後、大幅に補償金額を下げてくることがあるのです。

実際に利益があっても、空いている時間が多くて利益がでないなどと言い訳して、かなり保証金を下げてきますから注意が必要です。

まとめ

駐車場のトラブルを避けるには、やはりまめに自分が出向いて現状を見ておくことです。ゴミが散らかっていたら、人の心理として次々とゴミが捨てられるようになりますから、できるだけ掃除をしてきれいな駐車場にしておきましょう。

深夜の大音響での音楽試聴、エンジンの空ぶかしなども近隣住民に対する迷惑行為です。看板などに注意事項をしっかり書き込んでおきましょう。

料金の未払いに対しては、何ヶ月未納なら契約解除と決めて、毅然とした態度で借り主と対峙します。車1台分のスペースだとしてもあなたの大切な財産の一部なのですから、有効に利用できるようにしていきたいものです。
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