「今住んでいる戸建てを売って、そのお金でタワーマンションに引っ越したいな～。」
「遺産の土地、いらないから売って現金化したいな～」等々、
不動産を売りたいなと思った時に、まず何から始めたら良いのかご存知ですか？
例えば「1000円のタオルを買ったけどいらなくなったから売ろう。」とメルカリに出す時（もしそれが世界に一つしか無いレアものならば話は変わってきますが）大量生産されている商品は調べれば元の価格(1000円)がでてくるので、大抵の人は中古品なので買値より安く(例えば700円等で)売りだしますよね？
しかし不動産はひとつとして同じ物件はこの世に無いので、
ご自身が所有されている不動産がいくらくらいなのか相場はあっても正解は無いのです。
さて、ではどうすればより高く売れるのか？
方法の一つとして【レインズに登録する】ことをオススメします。
この記事でレインズについてわかりやすく解説していきますので
レインズについて理解を深めていただき
読者の皆様が理想の売却をしていただければと思います。
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そもそもよく聞く「レインズ」って何？
レインズの正式名称は「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）と言い、国土交通大臣から指定を受けた東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
エリア、駅徒歩等諸条件を入力すると、過去に成約となった物件、また現在売りに出ている物件等を閲覧できるサイトで、イメージとしてはホームズやスーモのような不動産サイトです。
スーモと違う点としてレインズは、レインズの会員の不動産会社しか閲覧できないので、
一般人は閲覧できません。
昔は不動産売買を検討するには地元の不動産屋に行くくらいしか方法がなかったのですが、それですと限られた範囲の中でしか物件情報が入ってこないので、
購入希望者が現在売りに出されている物件の中から網羅的に検討ができるように、
そして売却希望者にもより最適な買主を不動産業界全体で探せるように
国が考案したのがレインズです。
レインズに登録するとどんなメリットがあるの？
・売却までの時間を短縮できる。
レインズに登録すると、レインズ会員がリアルタイムでオンラインで情報を閲覧できます。つまり不動産購入希望者の目にとまる確率が高まり、時間の短縮に繋がるという訳です。
・適正価格を知ることができる。
レインズには過去の成約事例も載っています。市場の動きにもとづいた適正価格での取引を期待できます。また、不動産会社の中でも自分達の会社の得意エリアというものがあり、A者は横浜に強いがB社は横浜に弱く土地代を全然出せない、というパターンもあるのでより広い範囲で誰かの目に入るたびに、高額で売れる可能性も高くなっていきます。
誰が登録できるの？
便利なレインズですが一般人は登録できません。
レインズに登録できるのはレインズに会員登録している不動産会社のみです。
どうやって登録するの？
ではどうやって一般人の物件をレインズに登録できるのか。
まずは不動産仲介会社に売りたい物件を持って行き、媒介契約を結びましょう。
媒介契約は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３つがあります。
- 専属専任媒介・・・売主が仲介を依頼できるのは１社のみで、依頼された会社は５日以内にレインズに登録しなければならない。また売主は自分で買主を見つけることを禁止されていて、もし見つけた場合も依頼していた仲介会社を通して取引をしなければならない。仲介は売主に14日に1回販売状況の報告が義務付けられている。
- 専任媒介・・・売主が仲介を依頼できるのは１社のみで、依頼された会社は７日以内にレインズに登録しなければならない。売主は自分でも買主を探すことを認められている。仲介は売主に7日に1回販売状況の報告が義務付けられている。
- 一般媒介・・・売主は複数社に仲介を依頼でき、依頼された会社はレインズ登録義務は無い。また売主は自分で買主を探すことを認められている。
この３つのうちどの媒介契約を使っても良いですが、一般媒介契約にすると
不動産会社はレインズに登録する義務は無いので登録をしてくれない恐れがあります。
それ故に、専任か専属専任媒介契約を結びレインズに登録してもらいましょう。
※そして基本的に一般人はレインズを閲覧できませんが、自分が登録依頼をした物件についてはきちんと登録されているかを確認できる「登録証明書」が発行されるので、仲介会社に騙されていないかを確認しましょう。
どの仲介を選べば良いの？
Processed with VSCO with f2 preset
できるだけ大手を選びましょう。
もちろん地域密着型の仲介業者（地場業者）でも良いのですが、
地場業者売主からも買主からもて仲介手数料をもらえる、いわゆる「両手仲介」ができなくなってしまうので、レインズに載せて買主側の仲介から問い合わせが来ても、無視したり断ったりしてしまうケースがあります。一般媒介なら他の会社に依頼してい流のでまだしも、１社にのみ依頼できない専任/専属専任媒介契約の場合だと、売却可能な比率が下がってしまいます。
大手仲介は無視したり断ることはできないが故に、大手仲介を媒介契約は結ぶべきです。
また一番オススメな媒介契約は「専任媒介」です。
一見、一般媒介だと複数社に依頼できるから可能性が拡がる！と勘違いしがちですが、
依頼された側は必死に動いてもライバル（他の仲介会社）がいることにやる気を出さずに、ろくに広告を打ってくれない事例をよく見かけます。
要はいつか仲介できたら良いや、というスタンスなのです。
残るは専任/専属専任ですが、専属専任になってしまうと自分で買主を探すことが禁止されています。友達と話していて「今この物件売りたいんだよねえ。。」「え、私買い取っても良いよ？」といった感じで運良く買主がすぐ見つかっても専属専任ですと、
仲介に手数料を払わねばならないので無駄な出費がかさみます。
しかし専任だと自分で買主を探せた場合、仲介手数料は払わなくて良いので
専任媒介契約を結んでレインズに登録してもらい、登録証明書と定期的な販売状況を聞くのがベストです。
まとめ
売却物件を所有されているのならばまずはお近くの大手不動産会社に行き、担当の人と仲良くなりましょう。（仲介の方も人間なので、仲良い人の案件を優先したくなるものです。）そして「専任媒介（あるいは専属専任）」を結び、レインズに登録してもらい、登録証明書をもらいましょう。良い物件であればすぐ売れるのでとりあえず周辺の相場を（仲介に査定を頼むと割と安い価格を言ってくるので）ご自身で調べてから、希望金額を伝えましょう。
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