不動産を売買しようとしたときに、「レインズ」という言葉を見聞きする事があるかと思います。
レインズっていったい何でしょうか。
レインズとは、不動産情報を交換するための、ネットワークシステムの名称です。Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の頭文字REINSをとっています。
レインズは、全国に設置してあるホストコンピュータと、不動産業者に設置してあるパソコン端末からなっており、インターネットで接続されています。
パソコン端末は、レインズの会員である不動産業者に設置しているので、不動産業者がリアルタイムに物件を登録したり、情報を引き出す事が可能で、今日の不動産売買には書かせないネットワークシステムです。
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レインズはどういうふうに利用されているの？
私たちが不動産を売買したいときには、まず不動産業者に足を運ぶのが一般的です。宅地建物取引の免許がある不動産業者が、売り手と買い手を結びつける働きを、仲介（媒介）と呼びます。
不動産を売りたい人は、まず不動産業者と媒介契約を結びます。この契約にもとづき、不動産業者は物件をレインズに登録します。売り手は登録証明書を発行してもらい登録した物件は、全国の不動産業者で検索が可能になります。
また、買い手は、不動産業者に購入を依頼します。不動産業者は、レインズに登録してある物件を検索して、買い手に情報を提供します。レインズにより、簡単にスピーディに、全国の物件の情報交換が可能になっています。
地域にはさまざまな不動産業者があり、所在している地域の不動産情報の知識は持っているものの得手不得手があり、なおかつそれぞれが担当している物件には限りがあります。
昔は買い手が地域の不動産の情報を集めるために、一軒一軒の不動産業者を回って歩かなくてはいけないため大変でした。
不動産業者も物件情報を宣伝する場合、店頭に張り紙をしたり、チラシを配ったり、知り合いの業者同士で情報交換をするなどアナログ的な方法に限られていました。
しかし、これらの方法では情報量や宣伝する地域に限界があり、効率もあまり良くありませんでした。その不便さを解消するために、ネットワークシステムで不動産業者同士をつなぎ、情報をやりとりする必要が生じ、平成2年5月にレインズが導入されたのです。
レインズは、国土交通大臣から指定を受けた、東日本、中部、近畿、西日本の4箇所にある不動産流通機構によって、運営が行われています。
それぞれ
- 東日本レインズ
- 中部レインズ
- 近畿レインズ
- 西日本レインズ
と呼び、平成2年にスタートしている歴史のあるシステムで、全国の莫大な不動産情報の交換ができるようになりました。
不動産取引の媒介契約とレインズ登録とは？
自己所有している土地や中古の住宅・マンションを専門業者である不動産会社へ売買する場合、媒介契約という契約を結ぶことが決められています。
この媒介契約には、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の3つの種類があり、この中から一番最適なものを選び媒介契約を結びます。
3つの媒介契約のうち、専属専任媒介契約と専任媒介契約の2つには、宅地宅建取引業法の定めによって流通機構への登録と契約を交わす際の媒介契約書は依頼する側も受け取り保管することが義務づけされています。
レインズ登録は、この媒介契約と関係があるのですが、レインズ登録の説明の前に、この3つの媒介契約の違いについてまずはしっかり理解しておきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は、自分で売却したい物件の購入希望者を探したり、複数の不動産業者に仲介を依頼することができる契約です。複数の不動産業者を利用していることを、それぞれの不動産業者へ報告する必要もありません。不動産業者を利用しながらも、特別な決まりに縛られることがなく、レインズ登録の義務もないのが一般媒介契約という契約です。
専任媒介契約
専任媒介契約は、売却したい物件の仲介をある特定の不動産業者へ依頼する契約のことをいいます。一般媒介契約のように複数の不動産業者に仲介を依頼することはできませんが、自分で売却したい物件の購入希望者を探すことはできます。この契約を結ぶと、仲介役を勤める不動産業者は、どのような売却活動を行っているのかの報告を隔週で依頼者に行う義務が生じ、売却活動のひとつとしてレインズ登録も必要となります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、自己所有している土地など売却したい物件に関する取引すべてを依頼する不動産会社へ一任する契約のことをいいます。
専属専任媒介契約は、これまで紹介してきた一般媒介契約や専任媒介契約のように、自己所有の物件だからと自由に知人に売却するというような自由度はありません。その変わり、一任された不動産会社には、売却活動に関する報告を週に1回以上行う義務が生じ、レインズ登録も必要となります。
レインズは販売用図面など売却物件の情報開示に重要
レインズは、売却したい物件の図面などの細かい情報を登録し、その物件がどのような物件なのかが誰が見てもわかりやすく、知りたい情報を詳細に伝えることができるシステムです。
レインズは、売却物件に関する様々な情報を取りこぼすことなく簡単に登録することのできるフォーマットが用意されています。そのため、ある一定水準以上の売却したい物件に関する情報をお客様へ提示することができ、買い手がつきやすくなるとも言われてます。
レインズ登録は、媒介契約の種類によっては任意となっていますが、より多くのお客様の目に触れ、購買意欲を持ってもらうために、できるだけレインズ登録を行うことをオススメします。
特に、レインズを使用して行う販売用図面は、売却の仲介を請け負う不動産会社によって作成されます。物件の持ち主だからこその細かい情報についても載せてもらうようにすると良いです。
レインズで作られた販売用図面などの情報は依頼者も見ることができるので、正しい情報で魅力的なものになっているか、しっかり確認するようにしましょう。
確認を行う際は、
- 販売用図面はわかりやすいか
- 情報内容に誤りはないか
- 物件紹介の写真はカラーで魅力的に見えるものになっているのか
など、レインズ登録によって売却する物件が、購入したいと思える内容になるような作り込みをしてくれているかが重要です。
実績の高い不動産会社は、レインズ登録はもちろんですが、販売用図面など登録の際の情報を最高なものに作り込んでいくという特徴があります。売却活動に力を入れている不動産会社かどうかを見極めるには、レインズ登録の丁寧さを判断基準にすると良いと思います。
不動産会社との契約を行う前に、その不動産会社が今現在取り扱っている物件の販売用図面をいくつか見てみると、レインズ登録に力を入れているかどうかがわかるので、是非ご参考にしてみてください。
レインズはFAXで利用できる不動産会社もありますが、ITが発展している今日においては、ネットを駆使している業者が多いので、ネットで申し込みすることができる業者を選ぶようにしましょう。
レインズや販売用図面を客に見せるのを躊躇う業者には用心
物件について詳しい情報がレインズに掲載されるのが一般的となっていますが、物件の仲介を依頼した業者が、どのようなレインズ登録を行っているのかの詳細を開示してくれない場合、気をつけた方が良いかもしれません。
通常レインズに登録すると、登録証明書が発行され、その証明書には、販売用図面の登録のありなしの記載もされています。仲介業者が販売用図面をあえてレインズに登録しない理由に多いのは、
- 手抜き工事をしている物件であること
- できるだけ早く安価で売りたいと思っている
などがあり危険です。仲介を依頼する不動産業者を選ぶ場合は、
- こちら側の立場に立った応対をしてくれる
- 販売用図面を含めたレインズをキッチリ作成してくれる
- 販売のための営業に時間をかけて活動してくれる
そのような業者を選ぶようにしましょう。
契約が成立した後もレインズに物件の価格を掲載しなければならない
物件の売買契約が成立する前の段階でレインズを使用することについて述べましたが、契約が成立してからもレインズを利用する必要があります。
専属専任契約あるいは専任売買契約に至る結果となったら、成約価格を公示しなければなりません。レインズに登録している人だけが情報を閲覧できるようになっています。したがって売却した物件の価格がどれくらいなのかを周りの人に知られてしまうことはありません。
レインズのサイトを閲覧できる不動産会社にとっては重要な情報となります。なぜなら普通のサイトでは物件が売却される価格について知りようがないからです。レインズに登録されている情報の中には価値の高いものが含まれていますが、素人では判断できないことが多いので、物件をうまく売却するためには、レインズのことについてしっかりと把握していくことが重要となります。
レインズの使用によるメリット
物件の取引を行う際には基本的にレインズを使用することになります。このやり方によるメリットはどのようなものがあるのでしょうか？
- 買主にとっては多くの不動産業者から購入者を探してもらうことによって、早期売却を実現できます。
- 不動産会社にとっては、他社が担当している物件もお客に閲覧させることができるので、取り扱える範囲が増えます。
- 購入する人にとっては、どの業者も取り扱っている物件の情報が同じなので、あちこち訪ねる必要もなく、更新され続ける情報で物件を探せます。
もしレインズがなかったとしたら、売主は買主を探すのに手間がかかるので困惑するでしょう。買主を探すのに売却価格をかなり下げる必要もあります。また購入希望者にとっては、自分が思うような条件を満たしている物件を見つけるのに、不動産会社をいくつか訪れる必要もあります。不動産会社から得られる情報も信憑性の低い部分が含まれていることもあるので、購入できないおそれもあります。それに相場の値段よりも高額な物件を勧められることもあります。
レインズの問題点
先ほど述べた部分だけでレインズを捉えると、メリットばかり目立ってしまうのですが、登録情報が不十分であるという問題点もあります。レインズでは登録する項目がたくさんあるのですが、価格や間取りそして住所と限られた項目だけが必須項目となっています。
増改築の履歴など肝心な情報が登録されてないことが多いので、買主がリフォーム価格を判断できないという課題もあります。仲介手数料を抑えるために、インターネットを利用して取引相手を見つけようとする人が増加してきました。しかし不動産の知識に長けていない者同士が取引をすればトラブルの原因となります。
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